E se il caro affitti che affligge gli studenti universitari fuori sede fosse se non causato, almeno aggravato dalle Ztl sempre più estese e stringenti? È la tesi di Ugo Fratesi, professore ordinario del Dipartimento di Architettura, Ingegneria delle Costruzioni e Ambiente Costruito al Politecnico di Milano.
Il fattore Ztl
TOMMASO ALESSANDRO DE FILIPPO: Di recente ha sostenuto che il caro affitti a Milano è conseguenza anche delle politiche green varate dal sindaco Giuseppe Sala. Per quale ragione?
UGO FRATESI: Va detto che il caro affitti dipende principalmente dal successo della città stessa che, negli indicatori di competitività che abbiamo calcolato al Politecnico di Milano, è quasi sempre al di sopra del suo hinterland e del resto della regione. Questo rende la metropoli attrattiva e, quindi, il prezzo degli immobili cresce per via della crescita della domanda.
Le politiche che restringono l’accesso automobilistico alla città, però, possono aggravare il problema, perché si rende più complicato vivere in città risiedendo nell’hinterland. A quel punto, chi ha modo di scegliere preferirà una casa più piccola ma più centrale rispetto ad una più grande ma lontana.
Con la conseguenza di aumentare i prezzi delle aree centrali rispetto a quelle periferiche e, involontariamente, anche di spingere verso il centro chi è più ricco e verso la periferia chi è più povero.
TADF: Limitare l’accesso ai centri cittadini – tramite le Ztl – può avere conseguenze dirette sull’incremento del prezzo delle abitazioni in affitto anche agli studenti?
UF: Attualmente, la maggior parte degli immobili affittati agli studenti potrebbero esserlo anche a nuclei familiari per cui – non essendo mercati veramente separati – se aumenta il prezzo delle case, vi è un rialzo per comune. D’altronde, le zone prossime alle università sono da sempre, a parità di altre condizioni, più care delle altre proprio per la domanda aggiuntiva che proviene dagli studenti.
Soluzioni per gli studenti
TADF: Che suggerimenti darebbe per provare ad alleviare il problema?
UF: Per quanto riguarda la categoria degli studenti, la soluzione principale ritengo sia quella di aumentare le residenze universitarie, che sono insufficienti. Si tratta di una soluzione costosa e che richiede tempo ma probabilmente la più efficace. Il Pnrr alloca delle risorse a questo obiettivo anche se, probabilmente, non saranno sufficienti.
Sono più scettico su voucher e incentivi che agirebbero più rapidamente ma dovrebbero essere periodicamente rinnovati e rischierebbero di aumentare ulteriormente il prezzo degli affitti per le altre categorie.
Anche la proposta che è stata avanzata di delocalizzare i campus universitari fuori città è, a mio avviso, efficace solo se lo spostamento avviene verso aree prossime e ben connesse con esse, perché economicamente c’è un mutuo beneficio tra città e università che – altrimenti – si andrebbe a scindere.
Trasporti integrati
TADF: E per quanto riguarda le altre categorie?
UF: Credo che, prioritariamente alle proposte contingenti, ci sia bisogno di ridefinire la governance dei territori metropolitani. Le città metropolitane, che hanno sostituito le province, hanno poteri e budget limitati, mentre i poteri restano in capo ai Comuni. È quindi normale che, in questo contesto, un sindaco metropolitano, che è anche sindaco di un Comune, risponda principalmente al corpo elettorale del suo Comune e quindi sia meno incentivato a implementare politiche sistemiche.
Per esempio, si possono ridurre gli accessi automobilistici, oltre che con le limitazioni, con l’allungamento delle linee di metropolitana, il rafforzamento del servizio ferroviario di media distanza (a Milano, per esempio, funzionano bene in questo senso i servizi del passante ferroviario), con politiche di trasporti integrati.
Per esempio, qualcosa di simile a quanto avviene nei Paesi Bassi perché, se è utopistico pensare che sia alla portata di tutti percorrere 40 km al giorno in bicicletta per andare al lavoro, è invece realizzabile che le persone arrivino al treno in bicicletta e poi, dopo il percorso in treno, prendano di nuovo una bicicletta per l’ultimo tratto.
Si tratta di investimenti comunque costosi ma che, soprattutto, non sono prioritari fintantoché la logica è che ogni Comune va per la sua strada.
Roma non è Milano
TADF: Quali differenze tra il caso di Milano e quello di Roma?
UF: Il Comune di Roma (Roma Capitale) è molto più grande di quello di Milano e, soprattutto, rappresenta una maggiore quota della popolazione rispetto alla città metropolitana (o anche all’area metropolitana definita in termini economici). Quindi la discrasia è inferiore rispetto a quella che c’è a Milano.
Da economista, infatti, ritengo che i politici abbiano il diritto, se non il dovere, di scegliere a quali obiettivi dare priorità, ma è importante essere trasparenti non solo sugli effetti positivi ma anche su quelli indesiderati, per poi risponderne di fronte ai cittadini elettori. Molti problemi nascono quando il corpo elettorale al quale il politico risponde non coincide con l’insieme di coloro sui quali gli interventi incidono.
Costi delle politiche green
TADF: Dobbiamo quindi attenderci ulteriori situazioni di conflitto in conseguenza delle politiche green?
UF: Le rispondo da un punto di vista territoriale. Il problema nasce dal fatto che, generalmente, le aree meno ricche sono, contemporaneamente, quelle più a rischio in caso di eventi ambientali, quelle dove gli interventi di mitigazione e di prevenzione dei rischi sono più costosi (soprattutto in relazione alle risorse locali) e quelle che hanno più difficoltà ad adattarsi al nuovo paradigma di economia sostenibile.
Se, per esempio, si legiferano nuovi standard di emissioni per la manifattura, sono le aree periferiche basate su piccole e medie imprese tradizionali quelle che ne subiranno il costo, piuttosto che le aree centrali specializzate nel terziario avanzato. Similmente, se si restringe l’uso dell’auto privata, questo non costituirà un problema per chi vive in aree centrali ben servite dal trasporto pubblico ma sarà un problema per chi abita in zone rurali nelle quali non ci sono vere alternative.
Una certa consapevolezza a riguardo esiste: per esempio, il Just Transition Fund dell’Unione europea, pur con una dotazione piuttosto limitata, è dedicato ai territori che più subiscono la transizione verso gli obiettivi di neutralità climatica.
Ci sono però molteplici situazioni in cui i costi delle politiche sono mal distribuiti e chi li subisce ha limitata voce in capitolo.
