Investimento immobiliare, la grande passione degli italiani. Ma ne vale ancora la pena?
Il mattone è sempre stato la punta di diamante degli investimenti degli italiani. Si stima che oltre il 75% delle famiglie italiane possegga almeno una casa di proprietà e che esista più di un immobile per cittadino (fonte ISTAT e Agenzia delle Entrate). La motivazione a sostegno di tale propensione all’investimento credo sia di natura psicologica: il fatto di possedere un bene tangibile e fisicamente visibile dà la mera percezione di sicurezza e di stabilità, al contrario dell’intangibilità dell’investimento finanziario.
Ma siamo sicuri che questo tipo di investimento sia ancora da considerarsi conveniente e a basso rischio?
Col tempo tutto cambia: le persone invecchiano fisicamente; vivono la vita con maggiore consapevolezza; gli oggetti si usurano; l’economia si evolve e i trend di mercato diventano quasi imprevedibili. E’ fondamentale essere resilienti cercando di trasformare quelle che sono mere avversità in opportunità di investimento senza farsi prendere dall’emotività.
Vi riporto un caso concreto:
La scorsa settimana mi ha chiamato Paolo, uno dei miei clienti, per chiedermi un consiglio in merito a come investire una somma di denaro a disposizione, circa 280.000,00 €. Mi dice di essere fortemente interessato alla valutazione dell’acquisto di un appartamento come seconda casa da mettere a reddito. Mi chiede di valutare insieme a lui l’investimento.
Paolo ha già individuato l’immobile che potrebbe fare al caso suo. Si tratta di un monolocale ubicato in una zona semicentrale di Milano prezzo 250.000,00 € già trattato; 50 mq; l’appartamento è in buono stato. Insieme valutiamo quanto potrebbe rendere in un anno affittare l’appartamento. Ipotizziamo un canone di affitto mensile di 900,00 €, l’affitto annuale lordo percepito sarebbe pari a 10.800,00 € che rappresenta il 4,32% dell’investimento iniziale (costo di acquisto dell’immobile). Sull’affitto annuale percepito è risaputo che deve essere calcolata la cedolare secca che è pari al 21%, nel nostro caso Paolo dovrà versare all’erario l’importo di 2.268,00 €. In più deve considerare il versamento dell’IMU, l’imposta municipale sulle seconde case, che stimiamo intorno alle 880,00 € che rappresentano l’8,15% dell’affitto annuale.
Facendo due calcoli, al netto delle imposte Paolo percepirà un affitto annuale di 7.652,00 €, realizzando un rendimento annuo netto del 3,06% sull’investimento iniziale. Paolo mi sembra piuttosto soddisfatto del risultato, anche se riconosce che non ha nulla a che vedere con le performance raggiunte quest’anno dal nostro piano di investimento. Come consulente finanziario e patrimoniale mi sento di consigliare anche la valutazione delle spese iniziali che comporta un investimento immobiliare. Paolo annuisce e insieme iniziamo il conteggio.
Valutiamo le tasse da pagare per l’acquisto di una seconda casa: 9% per l’imposta di registro che stimiamo intorno a 6.680,00 €; l’imposta catastale 50,00 €; l’imposta ipotecaria 50,00 €; spese per il notaio di circa 2.000,00 € (onorario più visure ipo-catastali); costi di intermediazione 9.150,00 € (3% valore di mercato immobile + IVA) per un totale di 17.930,00 € ovvero il 7,17% dell’investimento iniziale. Considerando l’affitto annuale netto di 7.652,00 € Paolo recupererebbe le spese iniziali solo dopo più di due anni senza considerare le eventuali spese di manutenzione straordinaria, l’illiquidità tipica dell’investimento immobiliare (quanto meno nel breve termine), la possibilità di avere inquilini morosi e il rischio di concentrare gli investimenti immobiliari nei pressi della zona di residenza perdendo di vista opportunità in altre aree geografiche. Paolo infatti vive già a Milano in un appartamento più grande che, indipendentemente dal fatto che sia prima casa per la quale entrano in gioco aspetti personali, rappresenta comunque un impiego di denaro e dunque un investimento.
Confronto tra investimento immobiliare e fondo obbligazionario a cedola fissa
Conosco Paolo, è mio cliente da anni, e percepisco dal suo atteggiamento una certa delusione e disorientamento. A questo punto gli propongo di confrontare il rendimento derivante dall’acquisto dell’immobiliare valutato, con una strategia di investimento a cedola fissa in un fondo obbligazionario globale High Income che Paolo ha già in portafoglio. Supponiamo di investire la stessa somma di 250.000,00 € in questo fondo che stacca una cedola mensile di 1.260,42 €. L’ammontare lordo annuo delle cedole incassate sarebbe pari a 15.125,04 € che, al netto del 26% delle tasse, ammonterebbe a 11.192,53 € che corrisponde ad un rendimento netto del 4,48% sull’investimento iniziale con costi di ingresso pari a 9,00 €.
La differenza in termini di rendimento tra le due soluzioni risulta essere quasi pari ad 1,50 %.
A questo punto consiglio a Paolo di considerare l’investimento immobiliare esattamente come tutti gli altri strumenti finanziari, valutando i fattori positivi e le criticità che abbiamo approfondito insieme nonchè la svalutazione che gli immobili hanno subito dal 2005 ad oggi ma anche le conseguenze sul mercato immobiliare del periodo storico che stiamo vivendo. L’aumento dello smart working, infatti, ha portato a rivalutare gli immobili destinati a locazione situati nelle aree periferiche ben collegate con le grandi metropoli ma anche la possibilità di lavorare comodamente da casa a distanza.
Alla luce di tutte queste considerazioni Paolo si rende conto di come sia fondamentale elaborare una pianificazione finanziaria diversificata e coerente con i propri obiettivi, prendere sempre in considerazione tutti i rischi e le opportunità per ogni investimento e di come sia importante avere a fianco un consulente finanziario che lo aiuti nella valutazione delle proprie scelte di investimento in modo più distaccato e razionale. Soddisfatta, sono certa di aver fornito al mio cliente tutti gli elementi necessari per una valutazione obiettiva.
Emanuela Cappellazzo