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Quante volte, discorrendo con amici o conoscenti, avete appreso di patrimoni dilapidati da eredi di famiglie benestanti e possidenti? O di immobili abbandonati e lascati perire nel totale disinteresse dei proprietari?
Purtroppo, tali dinamiche non sono sporadiche e le cause per cui esse si verificano sono molteplici, contenziosi tra eredi, incuria, vendite improvvise per necessità piuttosto che investimenti immobiliari senza un’adeguata consulenza; in questo nuovo capitolo dedicato alla finanza di famiglia affronteremo il tema della difesa e valorizzazione del patrimonio immobiliare.
Il primo step, rendere edotti e responsabili i futuri eredi
Il secondo articolo di questa serie ha avuto quale argomento principale il valore del denaro e la responsabilizzazione dei figli, tappa fondamentale dell’educazione finanziaria finalizzata a formare individui responsabili e finanziariamente edotti ed equilibrati.
Sulla falsariga di quanto argomentato in quell’occasione trasleremo quei princìpi per trasmettere ai futuri proprietari ciò che dovrebbe essere una corretta gestione del patrimonio immobiliare di una famiglia e, di conseguenza, sebbene non liquidità, soggetto a perdita di valore o vendite molto al di sotto del reale prezzo di mercato piuttosto che deprezzamento a causa di svariati fattori.
Pertanto, anche in questo caso, sarebbe necessario, parallelamente all’educazione finanziaria di base, prettamente focalizzata sulla gestione della liquidità, avvicinare i futuri eredi di patrimoni immobiliari al mondo del real estate; naturalmente la conoscenza più o meno approfondita del mercato immobiliare è consigliata anche per gli adulti che, in molti casi, non sono addentro alla materia se non superficialmente.
Il valore di un immobile
Come in ogni ambito, anche nel settore immobiliare il valore di un bene è determinato in primo luogo dalla legge della domanda e dell’offerta; è altresì vero, però, che non sempre il reale valore dell’immobile rispetta tutti i parametri che contribuiscono a determinarne il valore finale.
Ciò accade per due principali ordini di motivi di cui il primo è la scarsa cultura immobiliare della maggioranza degli acquirenti ed in secondo luogo la necessità di dover acquistare un immobile.
Il valore di un immobile, al netto di domanda ed offerta, dipende dallo stato di conservazione, dal luogo in cui è situato, dai servizi nell’area circostante, dalla qualità della vita nella città, o addirittura quartiere, in cui sorge, dalla presenza o meno di posto auto e così di seguito.
Pertanto, quando decidete di acquistare un immobile tenente in debita considerazione tutti questi elementi e, soprattutto, siate lungimiranti proiettando, per quanto possibile, in avanti, la destinazione del bene che state acquistando; soprattutto se in un futuro, vicino o lontano, si prevede di rivenderlo o donarlo ad un figlio/nipote che a sua volta potrebbe avere intenzione di alienarlo.
Non lasciatevi incantare dalle inflazionate caratteristiche tipo … “vista mare” o “in pieno centro” perché sono armi improprie che vengono utilizzate per convincere gli acquirenti a pagare un prezzo più alto; una “topaia vista mare o in pieno centro è sempre una topaia”, in quel caso il valore è dato esclusivamente dal luogo o dalla legge di mercato; per non citare le “rifiniture lusso” che, a ben vedere, quasi sempre snaturano il concetto di lusso.
In conclusione, quando si investe in immobili si deve guardare lontano, a prescindere dalla necessità del momento; questo è il presupposto base per difendere, mantenere o accrescere il valore di ciò che si è acquistato, spesso con mutui.
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Manutenzione, cura e vendita per riacquistare
Fatte salde le prerogative innanzi esposte, tra gli “accorgimenti” per mantenere inalterato il valore di un immobile sono obbligatori la manutenzione e la cura che periodicamente bisogna programmare in quanto l’utilizzo, gli agenti atmosferici ed eventuali altri fattori esterni possono deteriorare il bene causando anche importanti perdite di valore.
È il caso, tipico, ad esempio, di casali lasciati in eredità abbandonati e mangiati da umidità o deterioramento dei materiali dovuto ad assenza di luce, ricambio d’aria, intemperie e così via; ciò accade o per la classica incuria o per mancanza di possibilità, il consiglio in questo caso, sebbene possa essere “doloroso” in quanto si tratta di lasciti di persone care, è quello di “permettersi un numero di immobili alla portata delle proprie capacità finanziarie”.
Pochi immobili che mantengono il valore sono preferibili a molti tenuti in condizioni pessime, anche in termini di valore assoluto del patrimonio totale.
Una ulteriore strategia per mantenere inalterato il valore di un patrimonio immobiliare, soprattutto nei periodi in cui i tassi sono al minimo ed i prezzi degli immobili ai massimi, è quella di vendere le case di ampia metratura per acquistarne altre di dimensioni inferiori.
In tal modo si beneficia del prezzo massimo per immobili difficili da vendere, in quanto molto grandi e costosi, e ci si protegge da una eventuale discesa dei prezzi, o crisi, perché gli immobili di medie-piccole dimensioni tengono di più il valore rispetto a quelli di ampia metratura.
Errori da evitare nel trasferimento di beni agli eredi
Veniamo alle dolenti note, ovvero le famigerate divisioni dei beni di famiglia che sono una delle cause degli innumerevoli contenziosi tra consanguinei che bloccano per decenni beni con conseguente perdita di valore.
Tralasciando la parte strettamente legale delle donazioni, affinché in futuro non vi siano liti, malumori o addirittura richieste di risarcimento tra fratelli, nipoti o parenti in genere è fondamentale trattare gli eredi in modo equo; ovvero, non solo in termini di valore assoluto (al momento della donazione) ma anche in ambito di fruibilità di un bene. In parole povere, una volta deciso di assegnare gli immobili di famiglia agli eredi, fare in modo che tutti abbiano i medesimi benefici o limitazioni (quali usufrutto o diritto di abitazione ad esempio).
Ciò, unitamente al tenere in considerazione anche eventuali importanti elargizioni in denaro da “compensare”, garantisce serenità per il futuro e non dispersione o deterioramento e/o alienazione dei beni che genitori, nonni o zii, hanno faticosamente acquistato e mantenuto nel tempo.
Antonino Papa, 26 marzo 2025
