In questi mesi abbiamo affrontato innumerevoli casistiche relative al superbonus e ai bonus edilizi.
Abbiamo parlato di schermature solari, balconi, facciate ventilate, domotica, barriere architettoniche e chi più ne ha ne metta.
Oggi invece prendiamo tra le mani una questione del tutto nuova.
Se ti sforzi un po’ forse ti viene in mente qualcosa di cui non abbiamo mai parlato prima.
Okay, allora te lo svelo io.
LAVORI SUL PORTICATO
Una delle difficoltà maggiori che si riscontra quando si preparano le norme tecniche è fornire chiarezza e completezza.
Dire che una norma è ben scritta significa che è facilmente comprensibile e non deve lasciare spazio a interpretazioni di qualunque tipo.
Come avrai visto finora, il mondo dei bonus edilizi è stato ricco di svariate interpretazioni che hanno lasciato molti dubbi aperti.
Questo è stato il caso degli interventi antisismici eseguiti su un portico non comune a due edifici distinti con cortile condiviso.
Ci spiega tutto l’interpello dell’Agenzia delle Entrate n. 375/2022.
Questa nuova risposta ci permette di chiarire meglio tre aspetti rilevanti:
- il calcolo dei limiti di spesa degli edifici plurifamiliari dotati di pertinenza;
- la definizione del ruolo delle parti private nella fruizione del superbonus;
- la duplicazione del massimale per le parti private e comuni.
USO DEL 110%
L’istante risulta comproprietario di questi due edifici con caratteristiche distinte.
Il primo costruito su due piani comprende due unità in A/3 e un portico, di pertinenza dell’unità al piano terra. Il secondo edificio è dotato di due C/2 appartenenti all’altro edificio posto al primo piano.
Entrambi saranno oggetto di demolizione parziale con successiva ricostruzione.
Nel fabbricato con gli A/3 si eseguiranno inoltre degli interventi di tipo antisismico e di efficientamento energetico, oltre alla ristrutturazione interna delle singole abitazioni.
Nell’ipotesi di accesso alle agevolazioni del 110% ci si chiede:
- se sono ammesse le spese sostenute per gli interventi antisismici effettuati sul portico;
- l’ammontare del massimale di spesa;
- quali siano le tempistiche da considerare per poter rientrare nel Superbonus.
Partiamo dalla prima questione l’Agenzia suggerisce che:
“spetterà al professionista abilitato, incaricato di effettuare l’attestazione dell’efficacia degli interventi antisismici valutare se l’intervento di demolizione e ricostruzione del portico, unitamente ad altre parti dell’edificio, rientri tra gli interventi antisismici effettuati sull’unità strutturale ammessi al Superbonus”.
Interessante invece la risposta che è stata fornita in merito alle modalità di calcolo dei limiti di spesa confermando quelle relative agli edifici con pertinenze e illustrando al contempo altri importanti aspetti.
Rileggendo la normativa, sappiamo che
gli interventi antisismici sulle parti comuni degli edifici hanno un limite di spesa pari a € 96.000 da moltiplicare per il numero di ciascuna unità immobiliare.
In totale quindi avrà un limite di
€192.000 = € 96.000 X 2 unità A/2
Ora.
Per gli interventi riguardanti le parti comuni nell’edificio con gli A/2, l’Agenzia chiarisce che non vanno conteggiate le pertinenze C/2 dell’altro immobile.
Per le spese di demolizione parziale e ricostruzione con riduzione della classe di rischio sismico relative a quest’ultimo edificio,
“per l’intervento antisismico nell’ambito della parziale demolizione e ricostruzione dell’edificio separato composto dalle due pertinenze di una delle unità abitative dell’altro edificio sarà possibile calcolare la detrazione su un autonomo limite di spesa pari a 96.000 euro. In tale limite vanno comprese anche le spese per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio effettuati sull’unità immobiliare di cui sono pertinenze per le quali spetta la detrazione ivi disciplinata”.
QUINDI AL 50% PER INTENDERCI E SOLO PERCHE’ L’IMMOBILE PRINCIPALE NON VIENE TOTALMENTE DEMOLITO
La novità interessante introdotta conferma UN PUNTO essenziale:
- essendo le spese sulle parti comuni oggetto di autonoma previsione, vanno considerate in maniera indipendente per l’individuazione del limite di spesa detraibile.
Ed ora muoviamo verso la conclusione indicando cosa risponde il Fisco all’ultima questione, quella del tempo.
Sembrerebbe che la pertinenza abbia le stesse scadenze dell’immobile principale, quindi il bonus spetterà per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2025, ricordando la riduzione dell’aliquota detrattiva: 110% fino al 31 dicembre 2023, 70% per il 2024 e 65% per il 2025.
Fabiola Pietrella, 20 settembre 2022