Il settore immobiliare nel nostro Paese ha sempre rivestito un ruolo fondamentale all’interno di dinamiche ed indotti coinvolti nel giro d’affari che, nel 2022, ha sfiorato il 21% del PIL; inoltre è notorio che il mattone costituisce la priorità per circa il 75% degli italiani, non solo a scopo abitativo ma anche come forma d’investimento.
Le previsioni per il 2023, stilate alla fine dello scorso anno, indicavano una ulteriore crescita ma alcuni fattori, il cui peso specifico è aumentato, hanno costretto a rivedere le stime non con poche contraddizioni tra i diversi istituti, enti o categorie di professionisti che hanno dato i numeri (si fa per dire) talvolta escludendo dalle analisi previsionali elementi che poi si sono rivelati impattanti e non poco.
Cerchiamo di analizzare lo stato dell’arte del settore prendendo in considerazione tutti i possibili fattori che hanno scombinato i piani di chi aveva programmato investimenti in tal senso, costruzione di nuovi immobili, sia scopo residenziale che commerciale, o dismissioni per restare nello stesso settore magari attraverso i fondi immobiliari che, in ogni caso, nel 2022 sono cresciuti di circa il 10% rispetto al 2021 superando l’asticella dei 100 miliardi.
Sembrerà anomalo ma … da settembre 2022 ad oggi, appena 6 mesi, molte dinamiche sono mutate e non sempre a vantaggio del mattone.
Innanzitutto, l’intricata vicenda del superbonus che in un primo momento era stato pensato (male) per dare una spinta al settore per poi essere fortemente ridimensionato dal nuovo Esecutivo, anche a causa di molteplici frodi occorse e difficoltà di recupero dei crediti per gran parte delle aziende coinvolte.
Altro elemento sfuggito di mano, perché andato oltre le previsioni, è la politica dell’aumento dei tassi portata avanti dalla BCE in maniera molto più aggressiva di quanto alcune nazioni potessero sopportare e nonostante opinioni ed analisi contrarie di molti economisti ed istituti di ricerca.
Sappiamo tutti che le strette monetarie sono un metodo efficace per combattere l’inflazione ma non appropriate, anzi addirittura dannose, per quei paesi (come l’Italia) con elevato debito pubblico, esposizioni bancarie definite critiche dalle cifre dei NPL, disoccupazione elevata, più del 10% della popolazione sotto la soglia di povertà ed una classe medio-alta che sta precipitando verso tale confine.
Questo quadro, sebbene appetitoso per coloro che hanno ingenti capitali a disposizione, per il semplice fatto che i prezzi degli immobili hanno subìto importanti diminuzioni, non garantisce affatto una sostenuta crescita del settore; almeno finché non vi sarà un dietrofront in materia di tassi e totale chiarezza per quanto riguarda il superbonus.
Oltretutto, la riforma del catasto, imposta dalla UE per non perdere parte dei fondi PNRR, dietro la quale si celano probabili nuove tasse, e le direttive in materia di “case green”, hanno sferrato il colpo finale ad un settore che soltanto una ulteriore discesa dei prezzi può rendere nuovamente appetibile e spingerlo verso una crescita sostenuta.
Le difficoltà maggiori in questo periodo si concentrano su chi ha necessità di vendere o di acquistare tramite mutuo, nel primo caso perché si sarà forzati ad alienare il bene ad un prezzo inferiore a quanto si prevedeva qualche mese fa e nella seconda ipotesi i tassi elevati non aiutano privati o famiglie ad essere in linea con il requisito base per poter accedere ad un finanziamento importante, ovvero il famigerato rapporto rata/reddito.
Chi, invece, ha ampie disponibilità potrebbe concludere ottimi affari perché, da quando esiste la moneta, il cash apre ogni porta e garantisce soluzioni che soddisfano entrambe le parti in causa.
Altra tematica, da affrontare in separata sede, la costruzione di nuovi complessi che spesso rallenta per carenza di risorse finanziarie da parte delle aziende e/o eccessive esposizioni con le banche non immediatamente estinguibili, appunto per le congiunture in atto.
Come orientarsi? Naturalmente ogni singolo individuo, nucleo familiare o azienda ha delle priorità; in ogni caso, se proprio si intendesse investire nel mattone, sarebbe auspicabile un fondo immobiliare finché le nebbie non si diradano ed anche per ovvie ragioni di gestione, naturalmente parliamo del breve termine.
Il discorso muta radicalmente nel caso in cui iniziassimo a considerare l’investimento immobiliare per un periodo medio-lungo, principalmente perché i prezzi attuali sono appetibili, in secondo luogo perché i tassi dovranno essere necessariamente riportati a livelli sostenibili per paesi come il Nostro; inoltre si avrebbe una discreta rendita in quanto il mercato delle locazioni è abbastanza vivace e, senza ombra di dubbio, entro anche soli 4/5 anni si potrebbe rivendere e realizzare più di quanto immaginato.
Come in tutti i settori, pertanto, anche l’immobiliare non viene escluso da una profonda rivisitazione, sia in ambito normativo ma soprattutto in tema di sostenibilità ambientale in nome della quale si sta rivoluzionando il pianeta senza rendersi conto verso quale direzione si debba puntare la prua.
Il 2023 sarà pertanto un anno interlocutorio per il settore con vantaggi soprattutto per i possessori di cespiti di metrature medio-basse che di solito mantengono il valore nel tempo molto più di quanto non accada per case dai 90 metri quadri in su, inoltre sono sempre ricercati e, non di rado, anche sopravvalutati.
Prudenza, lungimiranza e pianificazione saranno i requisiti fondamentali per gli investitori immobiliari in questo 2023.
Antonino Papa, 30 marzo 2023
