Quale sarà lo scenario immobiliare post coronavirus?

Il mercato immobiliare è sempre stato caratterizzato da cicli che oscillano tra i 5 ed i 6 anni, eccezione per l’ultimo ciclo durato 7 anni, al punto da ingenerare la sensazione che non avesse ancora fine. É stata questa euforia che ha lasciato molti imprenditori, con portafogli immobiliari importanti, a valori di carico altrettanto importanti, le banche finanziavano con leve del 100%, tutto questo ha causato quindi la grande sofferenza che poi si è vissuta dal 2007/2008 al 2017 con un periodo negativo superiore ai cicli precedenti. L’aggravante è stata anche la dimensione globale senza precedenti che ha azzerato i grandi investitori per un periodo importante, impedendo una ripresa che in precedenza non coinvolgeva simultaneamente tutte le nazioni favorendo quindi riprese anticipate.

Gli scenari post crisi sulla lettura storica ipotizzavano che questa ripresa, avviatasi con una certa lentezza nel 2017, avesse un ciclo di 5/6 anni fino al 2022/2023.

La fine del 2019 e l’inizio del 2020 davano una lettura estremamente positiva del mercato immobiliare con Milano equiparato a Londra, Parigi e New York, facendo da traino per altri importanti capoluoghi.

I focus di investimento andavano dal Residenziale agli Hotel (preferibilmente le posizioni in grandi capoluoghi), Logistica, Studentati e Commerciale, quest’ultimo, salvo posizioni particolari, scontava una sofferenza a livello mondiale dovuta alla concorrenza di gruppi come Amazon, Alibaba etc.

Senza nessun avviso, e senza la percezione di una così vasta dimensione, si è abbattuto il coronavirus che da febbraio ad oggi ha sconvolto a livello mondiale la vita di ognuno di noi, questo nemico invisibile che ha bloccato le attività industriali, commerciali, turistiche a livello mondiale, che ci ha costretto a rivedere il nostro sistema di vita senza ancora precise certezze sui tempi di ripresa delle varie attività.

Questo impatto si è fatto sentire anche a livello immobiliare in maniera pesante sulle attività commerciali, alberghiere/ristorazione che sconteranno una ripresa più lenta, ma per avere uno scenario più chiaro, credo si debba valutare quello che sarà l’intervento Europeo ma anche e soprattutto l’incisività delle azioni che il nostro Governo mi auguro sappia mettere in in atto, perché mentre nello scenario della precedente crisi vi era stato anche un crollo finanziario oggi i grandi investitori hanno liquidità e stanno valutando quali opportunità si possono creare nell’arco dei prossimi mesi. Quello che non mi auguro è che diveniamo un shopping center per gli investitori sia a livello immobiliare che industriale, che si sostenga chi ha orgogliosamente creato con amore ed impegno aziende ed attività dedicandogli la vita, non sono dei numeri sono persone.

Cosa faranno le banche con le sofferenze, che lentamente stavano smaltendo i tempi medi della Giustizia, in materia di esecuzioni Immobiliari?
Si allungheranno in media di 270 Giorni, attestandosi mediamente a 1.808 Giorni, pari a circa 5 anni medi, contro i 4 anni e 3 mesi delle statistiche medie dell’osservatorio T.S.E.I. nel suo ultimo rilevamento.

Lo sconto medio tra Valore della CTU e il probabile valore di aggiudicazione potrebbe abbassarsi  di un ulteriore 25% passando dall’attuale valore medio del 54% al prospettico 68%, riducendo ulteriormente i flussi di recupero.

Un dato interessante per gli Stati Uniti, l’Indice NAHB del mercato immobiliare residenziale l’Housing Market Index (HMI) della National Association of Home Builders (NAHB) il quale mensilmente registra le vendite di case mono famigliari e le attese di future nuove edificazioni.
I dati provengono da un’indagine effettuata presso circa 900 costruttori edili. Un dato superiore a 50 indica che le prospettive dei costruttori nei confronti del mercato immobiliare statunitense sono positive. Dati superiori al previsto devono essere interpretati come positivi/rialzisti per il dollaro USA (USD), mentre valori inferiori alle attese sono da interpretarsi in senso negativo/ribassista per il dollaro USA.

Nella tabella sono riportati alcuni dati relativi al periodo della crisi del 2008 e quello significativo del 15.04.2020 dove si evince, nel giro di un mese, l’impatto che ha avuto ed anche in questo caso è significativa la verifica a maggio.