In vista delle elezioni del 25 settembre, Confedilizia ha individuato, e sottoposto alle forze politiche che si candidano a governare l’Italia, cinque questioni prioritarie, con le relative proposte di interventi normativi.
1. Superare la tassazione patrimoniale
In Italia, dal 2012, vi è una patrimoniale ordinaria sugli immobili che grava, ogni anno, per circa 21-22 miliardi di euro su milioni di famiglie: l’Imu. Occorre iniziare a ridurre questo carico di tassazione, che è – per definizione – progressivamente espropriativo del bene colpito. Di seguito alcune ipotesi, non alternative, di intervento.
Riduzione dei “moltiplicatori Monti”. Si tratta dei coefficienti per i quali deve essere moltiplicata la rendita catastale dell’immobile (aumentata del 5%) al fine di determinare la base imponibile dell’Imu (con la “Manovra Monti” del 2011, quello delle abitazioni è stato portato da 100 a 160; quello dei negozi da 34 a 55; quello degli uffici da 50 a 80).
Deducibilità dell’imposta dal reddito. Un modo per attenuare il carico dell’imposta patrimoniale sugli immobili può essere – alla stregua di quanto avviene in altri Paesi – di rendere la stessa deducibile, in tutto o in parte, dall’imposta sul reddito. Attualmente, infatti, tale possibilità è estremamente limitata, con la conseguenza – nei fatti – che un proprietario paga l’Irpef anche sulla parte di reddito che non è nella sua disponibilità, in quanto destinata al pagamento dell’imposta patrimoniale.
Eliminazione dell’imposta, per un quinquennio, per gli immobili situati nei piccoli centri. Gli appelli alla rinascita dei borghi si susseguono, ma le azioni concrete sono scarse. Un segnale di attenzione – e di fiducia – per migliaia di luoghi ricchi di storia e di bellezza, ma sempre più poveri di abitanti e di vita, può essere fornito dall’eliminazione, almeno temporanea, dell’imposta dovuta ogni anno per il mero possesso di beni sovente inutilizzati.
Eliminazione dell’imposta per gli immobili non utilizzati. Il peso di un’imposta patrimoniale si rivela viepiù gravoso quando l’immobile inciso è, contemporaneamente: a) non utilizzato direttamente dal proprietario; b) non produttivo di un reddito, in quanto oggettivamente privo di potenziali conduttori; c) non liquidabile, in quanto concretamente privo di potenziali acquirenti. Al fine di attenuare tale peso, potrebbe essere prevista l’esenzione dall’imposta per gli immobili non utilizzati da almeno due anni.
Eliminazione dell’imposta per gli immobili inagibili. L’Imu colpisce, nella misura del cinquanta per cento, anche gli immobili “inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati”. Si tratta di un’autentica vessazione, che va rimossa dal nostro ordinamento.
In prospettiva, è necessario superare il sistema di fiscalità locale fondato sull’Imu e su altre imposte locali e introdurre un tributo collegato ai servizi apprestati dai Comuni, commisurato al beneficio apportato da tali servizi ai singoli immobili. Il nuovo tributo dovrebbe avere un carattere di corrispettività e dovrebbe essere a carico dei residenti (proprietari e conduttori) ma anche dei non residenti e, comunque, dei soggetti che occupino l’immobile in via transitoria in relazione ad attività, lavorative o di diversa natura, svolte nei Comuni.
2. Rilanciare gli affitti commerciali
La locazione di immobili a uso diverso dall’abitativo (locali commerciali, uffici ecc.) da parte di persone fisiche è gravata – direttamente o indirettamente – da almeno 6 imposte: Irpef, addizionale comunale Irpef, addizionale regionale Irpef, Imu, imposta di registro e imposta di bollo. Si tratta di un carico di tassazione che – combinato con la lunga durata obbligatoria dei contratti (12 o 18 anni, a seconda delle attività) e con gli altri vincoli di una regolamentazione risalente a oltre 40 anni fa, da superare – determina un forte ostacolo all’incontro fra domanda e offerta di immobili in locazione. Tale ostacolo sarebbe attenuato dall’introduzione di un regime di imposizione del reddito da locazione sostitutivo dell’Irpef, in analogia con quanto in essere dal 2011 per le locazioni residenziali. Contestualmente, appare indispensabile la cancellazione della regola che impone di sottoporre a Irpef persino i canoni non percepiti.
3. Riqualificare il patrimonio edilizio
Il patrimonio edilizio italiano, che costituisce una ricchezza per tutto il Paese, necessita di cura e manutenzione nonché di essere reso sicuro dal punto di vista sismico ed efficiente sul piano energetico. Gli interventi legislativi adottati per soddisfare tali obiettivi si sono affastellati nell’arco di ben 25 anni (risale al 1997 l’introduzione della detrazione Irpef del 36% per le ristrutturazioni edilizie). È giunto il momento di riorganizzare questa copiosissima normativa, al fine di impostare un sistema stabile ed equilibrato di sostegno agli interventi finalizzati a riqualificare il nostro patrimonio immobiliare, anche in vista dell’approvazione della nuova direttiva Ue sul rendimento energetico nell’edilizia.
Vi è poi il problema dei moltissimi immobili non utilizzati, spesso abbandonati, il cui recupero non può essere ottenuto attraverso miopi misure punitive, bensì con adeguate politiche di incentivazione. Per le abitazioni, in particolare, la proposta è quella di varare un regime fiscale di estremo favore – che potrebbe consistere nell’esclusione dalle imposte sui redditi e dall’Imu per un quinquennio, oltre che dall’imposta di registro in fase di acquisto – per i soggetti, persone fisiche e imprese, che provvedano a riqualificare gli immobili in questione e a destinarli alla locazione.
4. Sviluppare il turismo con la proprietà diffusa
L’Italia è un Paese naturalmente vocato al turismo, di cui è necessario sfruttare tutte le potenzialità, per il bene dell’intera economia nazionale e per la rinascita di aree o singoli borghi altrimenti senza futuro. In questo quadro, occorre favorire lo sviluppo – accanto ai modi più tradizionali di ricettività turistica – di forme di ospitalità che si stanno affermando in risposta a specifiche esigenze che si sono presentate, a partire da quelle (come, ad esempio, le locazioni brevi) che vedono protagonista la proprietà immobiliare diffusa, anche attraverso il nostro esteso patrimonio di interesse storico-artistico.
5. Tutelare l’affitto
Occorre assicurare una maggiore tutela ai proprietari che concedono in locazione i loro immobili, in specie di tipo residenziale, che in tal modo svolgono una funzione economica e sociale fondamentale. Nella consapevolezza che molta parte del problema dell’insufficiente tutela non risiede nella normativa, bensì in prassi affermatesi nel corso degli anni, alcune modifiche legislative – come, ad esempio, l’affidamento delle esecuzioni anche a soggetti diversi dagli ufficiali giudiziari e la possibilità di avvalersi dell’assistenza delle guardie giurate – potrebbero agevolare il raggiungimento dell’obiettivo, con effetti benefici in termini di allargamento dell’offerta abitativa.
Giorgio Spaziani Testa, 21 settembre 2022
