Le politiche di controllo degli affitti adottate in diverse nazioni hanno spesso prodotto effetti opposti rispetto alle intenzioni dichiarate. Spagna e Argentina rappresentano due casi emblematici di approcci divergenti, che dimostrano come l’intervento statale possa aggravare la crisi abitativa, mentre la libertà economica può invece risolverla.
In Spagna, il governo ha varato nel 2023 la “Ley por el Derecho a la Vivienda”, che ha modificato la Legge sulle Locazioni Urbane (LAU) del 1964, riformata nel 1995 e nel 2013, con l’obiettivo di generare cambiamenti nel mercato degli affitti. con l’intento di ridurre i prezzi degli affitti e facilitare l’accesso alle abitazioni. Tra le misure più discusse spiccano il controllo dei canoni nelle cosiddette “zone stressate”, che possono essere dichiarate tali dalle comunità autonome, dove gli aumenti annuali sono limitati ed è stabilito un indice di riferimento per contenere gli incrementi, e l’ampliamento della categoria di “grande proprietario”, che ora include anche le persone fisiche con almeno cinque immobili. Tuttavia, la nuova normativa, lungi dal risolvere il problema, ha ulteriormente ridotto l’offerta di alloggi, poiché molti proprietari hanno preferito ritirare le loro proprietà dal mercato mentre diversi potenziali inquilini sono rimasti senza opzioni abitative. Questo fenomeno ha alimentato a sua volta aumenti dei canoni, sino al 42% negli ultimi anni, gravando così pesantemente sui bilanci familiari. Le città più costose sono diventate Barcellona, con 27,77 euro al m2, e Madrid, con 23,52 euro, mentre le più economiche includono Jaén, con 6,70 euro, e Ciudad Real, con 6,90 euro al m2. Le restrizioni introdotte hanno anche limitato la libertà contrattuale e scoraggiato nuovi investimenti privati nel settore immobiliare, aggravando ulteriormente una situazione già critica.
In netto contrasto con le misure spagnole, l’Argentina ha scelto una strada completamente diversa. Fino al 2023, il paese sudamericano era vincolato da una legge sugli affitti che prevedeva rigidi controlli su durata, canoni e condizioni contrattuali. Ciò aveva causato una drastica riduzione dell’offerta di immobili e un aumento dei prezzi ben superiore all’inflazione. Nel dicembre 2023, il governo guidato da Javier Milei ha posto fine al regime vincolistico, liberalizzando il mercato, con l’abrogazione della predetta legge con il Decreto d’Urgenza 70/2023 (DNU), il cui obiettivo dichiarato era di correggere il disequilibrio del mercato, caratterizzato da prezzi esorbitanti e mancanza di offerta. A quasi un anno dall’abrogazione, l’offerta di case in affitto è cresciuta significativamente, addirittura sino 180%, contribuendo a ridurre i prezzi, che hanno pure iniziato a stabilizzarsi, con un incremento inferiore rispetto all’inflazione. L’effetto della liberalizzazione non si è limitato alle grandi città come Buenos Aires, ma ha interessato anche le province argentine, dove la domanda di case in affitto è in crescita. A tutt’oggi, l’indice dell’offerta continua ancora a crescere, segnalando una maggiore fiducia nel mercato da parte dei proprietari e quella degli investitori, che stanno cogliendo nuove opportunità, attratti da un contesto più stabile e prevedibile .
La contrapposizione tra i due modelli solleva importanti riflessioni e mette in luce le conseguenze delle politiche interventistiche di controllo degli affitti. Che sono state stigmatizzate da Friedrich A. von Hayek, il quale ha già messo in guardia dai rischi legati al fissare i canoni al di sotto del prezzo di mercato, affermando che «fissare i canoni al di sotto del prezzo di mercato prolunga inevitabilmente la penuria di alloggi. La domanda continua a superare l’offerta e, se il limite massimo dei prezzi viene applicato efficacemente, si rende necessario costruire un meccanismo per l’assegnazione autoritativa dello spazio abitabile». È quanto si è verificato puntualmente in Spagna, dove l’intervento statale ha ridotto l’offerta di immobili disponibili e aggravato la crisi abitativa. Luigi Einaudi, da parte sua, ha avvertito del pericolo di “fracassare” il mercato, paragonandolo a un meccanismo complesso che richiede studio e perfezionamento, non interventi distruttivi. Ha infatti scritto: «Chi non voglia trasformare la società intera in una immensa caserma o in un reclusorio deve riconoscere che il mercato, il quale raggiunge automaticamente il risultato di indirizzare la produzione e di soddisfare alla domanda effettiva dei consumatori, è un meccanismo che non può essere alla leggera fracassato per vedere, come fanno i bambini con i giocattoli, come è fatto dentro. Esso merita invece di essere studiato attentamente per essere a poco a poco perfezionato».
Anche Walter Block ha sottolineato che «può sembrare paradossale a molte persone, ma il modo migliore per aiutare gli inquilini sia quello di concedere la libertà economica ai proprietari». L’esperienza argentina dimostra chiaramente la validità di questo principio. La deregolamentazione ha portato a un aumento significativo dell’offerta di alloggi e a una stabilizzazione dei prezzi, con benefici sia per i proprietari che per gli inquilini.
In definitiva, il confronto tra Spagna e Argentina mostra come le politiche di controllo degli affitti, pur mosse da buone intenzioni, rischino di peggiorare la situazione abitativa, riducendo l’offerta e aumentando la pressione sui prezzi. Al contrario, la libertà economica, quando supportata da un quadro giuridico stabile e chiaro, può consentire al mercato di operare come strumento essenziale per indirizzare la produzione e soddisfare la domanda dei consumatori, garantendo così soluzioni durature e sostenibili alla crisi abitativa, a beneficio di tutte le parti coinvolte.
A margine di quanto scritto, e per chiudere, è naturale chiedersi: e l’Italia, segue la Spagna o l’Argentina? La risposta è semplice: il Bel Paese, al tango, ballo dell’amore e della libertà, ha preferito e preferisce toreador e corrida. Olé!
Sandro Scoppa, 8 gennaio 2025
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